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但更多数量的文旅地产项目的核心卖点仍是山地

2019-09-11 08:33 - 查看:
相比于主题乐园的重模式,都市消费型文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。 另外,现阶段文旅地产的投融资渠

  相比于主题乐园的“重模式”,都市消费型文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在,资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。

  另外,现阶段文旅地产的投融资渠道相对狭窄,对银行的依赖较为严重。无论是自筹模式,合作模式还是BOT(Build-Own-Transfer,建设-拥有-转让)模式,其融资方式都是以银行贷款为主,其他方式为辅,且银行贷款所占比例较大,对银行的依赖性较高,没有形成多元化的投融资渠道。

  目前的文旅地产主要集中在自然资源较好的区域。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多。

  文旅地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长,导致投资回收期的滞后,拉低企业的资产周转率。因此,从房企项目整体配置来看,文旅地产应属于中长期布局的一类项目,需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。

  这些低质量项目的问题具体表现在:没有规模效应、基础设施落后、配套不完全。

  这也使得文旅地产在2015年进入低潮期,很多销售导向的低质量项目滞销。行业逐渐开始洗牌。

  跳出行业纵览,尽管文娱强IP项目非常吸引眼球,关注度也极高,但更多数量的文旅地产项目的核心卖点仍是山地、湖滨、海滨等自然资源,三者合计占比66%。

  由于疯狂发展时期拿地的开发商并没有用心经营,致使很多低层级、同质化项目很多。截至2014年底,根据国家统计局数据,全国文旅地产项目7965个,其中大型在售项目589个,这些在售项目平均存量达到2043套,按照平均去化速度12套/月计算,完成存量去化需要14年时间。

  第三,文旅地产项目同质化严重,运营不当,客户粘性不足,许多低层级项目存量难以消化。

  这一痛点的主要由来是2012-2014年那段时期。文旅地产疯狂发展,年均新增项目近2200个,平均增速达到了83%。其中不乏开发商以“文旅地产”为噱头疯狂圈地。

  这些能力是地产商具备的,但内容的掌控能力却是IP商具备的。文旅地产门槛很高,二者通力合作,能把产业真正做大做好。需要具备极强的策划研发能力、投资能力、操盘能力、运营能力。如上文中分析的,

  分类上,都市消费型文娱地产包括四种类型。深响根据华菁证券的报告整理如下:

  项目将突破传统商业模式,融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲, 餐饮元素,为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验,致力于打成为中国的百老汇。

  据了解,目前一些国内开发商与美国合作,不仅仅会签品牌合同,还会签管理协议,把美国所有的管理标准、管理手册以及高管核心管理人员都请到中国来。

  而在2012年这一项目推出时,市场反应却很惨淡。整个阿那亚社区的面积有3300亩,其中有1500亩被高尔夫球场占据。但销售目标又是50、60后退伍工程师,定位失焦,且推广不利。

  第四,投资相对较小的“农文旅”将受到追捧,田园综合体“农业+文创+新农村”的综合发展模式将会有大突破。返回搜狐,查看更多

  “极大型”文旅地产项目向度假区的方向发展,例如于2016年开业的上海迪士尼度假区和广东长隆集团的珠海横琴长隆国际海洋度假区。其空间规模增大并不单纯反应建筑体量,更多的是反应产品层次的丰富度,通常含有酒店、零售、 餐饮、娱乐等成熟的产业链配套。

  依靠大海的自然风光、距离北京不到300公里的地理位置优势,加上人工打造的高尔夫球场、别墅洋房、公寓、小院,孤独图书馆、海边酒吧、阿那亚礼堂等设施,位于秦皇岛的阿那亚用两年时间完成了10亿年销量,成为了文旅地产的代表性项目。

  和其他新经济一样,文旅地产也将经历野蛮增长、洗牌、稳定发展等成长阶段,而成长过程中充满了挑战与机遇。

  “极小型”文旅地产则是一个定位精准的强需求:上海田子坊、成都宽窄巷子、北京798等。未来每个城市都将有小型文旅地产项目,辐射一小时以内的近距离市场。

  2016年10月,朴树联手老狼在阿那亚举办了一场1500人规模的海边邻居音乐会。这次演出不对外售票,只向朴树的邻居,阿那亚的业主开放。而另一位业主博纳影业总裁于冬则在《老炮儿》上映时包场请邻居们观看。

  项目从营销导向到运营导向,从原先单一的不动产,变成了提供场所和内容、 可供交际的社群概念。

  尽管主题公园、特色小镇、商业文娱地产等概念非常热闹,但一个不容否认的事实是,我国文旅地产整体仍然以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售,是文旅地产领域非常重要的组成部分。

  “由点到城,盈利能力与辐射能力来源于集聚能力。”——华兴资本如是概括都市消费型文娱地产的现状特点。

  投资了很多内容头部的华人文化,其在文旅地产方面有四个产品线的布局:一是城市文化综合体,其上海梦中心项目预计明年9月开业;二是大型主题公园乐高乐园及其周边的开发;三是地产行业常说的FEC(家庭娱乐中心),华人称之为UEC(城市娱乐中心),也就是室内娱乐,室内小型主题乐园。四是电影院。

  目前国内的都市消费型文娱地产项目大多数商场中的点状结构,比如言几又、方所、万达影院,尚未形成诚品书店式的主IP综合体结构以及百老汇式的区域片状结构。

  2014年天行九州开始接手项目,进行转型运营,在度假的基础上加入了社区的打造,销售对象也转换成了80后中产人群,推出了公寓等单价适中的产品。

  上海梦中心位于徐汇区黄浦江畔,是“西岸传媒港”的核心部份。 总体规划建筑面积为460,000平方米, 其中包括创意及甲级写字楼130,000平方米,创意艺术区38,000平方米, 餐饮及零售区140,000平方米,停车场及其他区域152,000平方米。

  普华永道报告显示,乌镇近五年始终保持着80%以上毛利率,远高于旅行社、会展等传统旅游业务,且高于酒店房地产等高回报率业态。IDG资本在2009年入股乌镇,助推了中青旅2010年在香港成功上市,IDG退出时成功实现了8.4倍的收益。